重磅!对楼市的“定向加息”来了

来源:陶城网 作者:刘晓博 2017-05-11 点击:2225次 A- A+

4月28日,新京报在其官网发布了一条重要新闻:

记者从银行和中介处获悉,北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起,部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率,二套房则在基准利率基础上上浮20%。

这条消息意味着:央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。

所谓“定向加息”,有两重含义:

第一,由于各城市楼市情况不同,所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市,将受命针对楼市加息;

第二,同一个城市,针对不同档次的购房者,也将实施不同的利率。

我此前提醒大家,19大结束之后(今年11月以后),央行可能正式启动加息周期。而央行在货币市场上收紧流动性,抬升货币市场利率的做法,从2016年末就已经开始。这主要是为了维护人民币汇率稳定,避免跟美国打贸易战。

至于未来在适当的时候结束目前的低利率时代,除了避免打贸易战的逻辑之外,还有两重逻辑:第一,低利率正面作用不多,负面效果巨大,造成了资产价格飙升,金融风险积累,民意也非常反感;第二,19大之后,由于人的问题得到了解决(换届),所以国家将有条件以更大力度推进改革开放,未来对低增长将更有“定力”、“忍耐力”。

但目前CPI不高,一季度平均只有1.4%,所以暂时看不到全面加息的可能性。但你不要忘记,央行有定向加息的选项。此前在逆回购、中期借贷便利上提高利率,就是一种定向加息。这次北京的楼市新政,很显然也是一种定向加息。

而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率,未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行,全面加息涉嫌“一刀切”。

定向加息之后,享受不同档次利率的购房者,其利息支出将差距巨大。比如同样贷款300万元,时间为20年,采用等额本息还款方式:

1、如果享受贷款利率85折优惠,则月还款为18441元,累计总还款442.6万元;

2、如果按照贷款利率基准利率,则月还款为19633元,累计总还款为471.2万元;

3、如果按照贷款利率上浮20%,则月还款为21286元,累计总还款为510.9万元。

最低和最高的月供差距达到2845元,总还款差距达到68.3万元。而且,未来如果央行不断加息,1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。

可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法,很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。

春节以来,北京出台了一系列令人眼花缭乱的调控措施,很多做法颇具杀伤力。比如“处女贷”、“离婚贷”、“学区房新政”,增加土地供应,以及对商办物业的毁灭性打击等。其中最让北京炒房客胆战心惊的,是雄安新区的推出。政府“指东打西,指南打北”,短短几个月,在通州和雄安弄出两个“千年大计、国家大事”,北京楼市的格局发生巨变。

到今天,北京又率先出台了“楼市定向加息”。这是北京楼市调控的全部吗?当然不是,关于北京还有“中央政务区”的传闻。所以,事情还没有完。

北京的狠招迭出,显示了中央政府对抑制资产泡沫、防范金融风险的坚定决心。前两天,中央政治局刚刚就金融问题举行了专题学习,透露了金融治乱的底牌。

在这种情况下,热点城市楼市必须入冬。南京甚至开始动用公安,来对付嚣张的炒房者。所以,未来一两年热点城市楼市将进入成交大幅萎缩,价格高位横盘甚至阴跌的态势。至于北京,则具有更大的不确定性。而北京走势的走向,又将影响到全国。

对于楼市,仍然维持之前看法:长线看好有人口增量的、高级别城市的优质住宅;但短线(2到3年)楼市需要入冬,这将是刚需购房者选房的一段黄金时光,是高杠杆炒房者的难熬岁月。

(作者系深圳商报编委)


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