地方试探松绑碰壁楼市调控将持续

来源:南方日报 作者:佚名 2011-10-24 点击:600次 A- A+

  楼市调控实际效果得到侧面确认 成交已给开发商和地方带来压力

 

 

 

  10月21日至22日,国务院总理温家宝在广西南宁考察期间表示,目前,房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设,另一方面也要增加普通商品房的用地供给,促进普通商品房市场健康发展。

  这是继9月温家宝在《求是》杂志撰文指出楼市“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后,再次对楼市调控态度表态。专家认为此次态度清晰的表态意味着对各地楼市调控放松尝试的回击,楼市调控短期内将不会放松。此前,南京等地曾试水放松调控政策,显示了楼市调控效果明显,成交低迷给开发商和依赖土地财政的地方政府带来了空前压力。

  今年9月,国务院总理温家宝在《求是》杂志发表文章,在谈到房地产调控时特别指出,房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大,大部分城市房价依然处于高位,买卖双方仍处于观望和博弈阶段,市场陷入僵持和胶着状态,调控效果全面显现还需要一段时间。

  温家宝在文章中表示,房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。而时隔一个多月,10月21日在广西南宁考察时,温家宝再次强调目前是房地产市场调控的“关键时期”,要求各级政府采取切实措施,“进一步巩固调控成果”。

  业界人士普遍认为,这一系列的动作一方面是在表明调控房价的决心,另一方面也在向市场喊话:即使面临欧债危机的情况下,中国对于房地产的调控也绝对不会放松。这无疑给那些依旧坚持不降价、期待政策翻转的开发商和地方政府泼了一盆凉水。

  不久前有地方试探放松限购政策之后随即被叫停。就在此举引发国内外舆论广泛关注和议论之时,南京又于10月21日出台公积金新政。南京市公积金管理中心宣布,从10月24日起,南京市公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。

  这意味着一个家庭的公积金贷款额度将在现有基础上增加20万元。与额度恢复同步的,是公积金二次贷款政策的有条件恢复:家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于6成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。

  “此次调整属于市场行为,因为南京公积金保有量已经足够支撑从20万/人恢复到30万/人。”南京住房公积金管理中心副主任张明远表示,今年以来楼市的交易量严重下滑,南京公积金“池子”里的水也越蓄越多,“给政策松绑是为了保证中低收入家庭住房贷款的资金需要”。

  “公积金贷款政策松绑主要是地方政府扛不住了。”广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为,在各大银行普遍调高首套房贷利率的背景下,南京官方的说法不无道理。但在房地产政策调控深度调整期,给公积金贷款政策松绑,其中对抗限购政策,为楼市“托市”的嫌疑特别大。“毫无疑问,南京公积金贷款政策松绑具有‘示范’的现实意义,必然引来各个地方政府闻风而动的跟风效仿。”

  增加土地成下一步重点

  高层选择这一时间点再次释放调控不放松的信息非常及时。不过,相比“各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果”这样比较“虚”的内容,此次总理表态中“要增加普通商品房的用地供给,促进普通商品房市场健康发展”的说法引起了更多人的注意。

  对于温家宝在广西的讲话,知名地产商潘石屹在其新浪微博中直言:“增加用地才是根本。地价、房价才会真正降下来。其它措施都是治标不治本。”

  事实上,早在7月20日,温家宝在主持召开国务院常务会议时,就已经开始研究加强土地管理工作。据知情人士透露,在此次会议上,有关部门负责人建议,应该高度关注商品房用地供应问题。

  据称,今年以来,很多城市为了完成保障房供地计划,忽视商品房供地计划的完成情况,由于商品房供地计划没有完成不会受到上级政府的问责,很多城市政府甚至有意在今年土地市场低迷的时候,捂地不卖。该负责人表示,如果这个情况持续下去,会在未来几年内造成商品房供地和商品房供应量的大起大落,进而会影响未来的房价调控效果和房价走势。

  因此,温家宝在会议上指出,要进一步完善土地调控政策,采取多种措施力保商品房用地供应,坚持和完善土地招拍挂制度,推进商品房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等方式转变。

  抄底土地市场迹象明显

  消息人士称,将商品房用地供应作为调控的新方向,这是国务院关于房地产调控方面的新举动。通过增加土地供应,或将防止商品房市场大起大落。而中央在这方面的意图,正好与当下的数据情况密切相关。

  据上海易居房地产研究院监测显示,1—9月,全国商品房成交均价同比上涨9.1%,较去年7.5%的全年涨幅明显上升,较1—8月下降1.7个百分点。虽然商品住宅成交均价涨幅有所收窄,但是涨幅仍然偏大。

  而与之相对应的,地价已经实实在在地在跌,跌幅还不小。来自中国指数研究院的数据显示,今年前三季度全国133个城市住宅用地楼面均价为1417元/平方米,同比下降10.2%。其中,京沪广的住宅楼面均价同比下跌高达27%—47%。

  与此同时,较能反映市场温度的土地溢价也是一步步走低:前三季度成交土地平均溢价率为13.4%,仅为去年同期26.8%的一半。住宅用地前三季度溢价率下降最为迅速,仅为13.7%,而去年同期为31.8%。从趋势上看,还有进一步走低的可能:住宅用地的溢价率从一季度的19.6%下降到三季度的8%,特别是9月份,其溢价率仅为5%,是2009年3月以来的最低水平。

  8月以来,各知名房企在全国各地积极的拿地动作明显。整个8月的短短31天,同策监测的30家标杆房企征战全国,拿下了38幅土地,而9月份,30家房企继续强劲势头,共购得22幅地块。

  同策咨询研究中心总监张宏伟表示,目前,企业抄底土地市场的意图明显,不仅在拿地数量方面继续延续8月以来的火爆态势,在价格方面也呈现了“零溢价”的现象,说明企业从长远考虑为后市的发展做好充分的准备。只要地方政府能保证供应量,随着“面粉”降价,“面包”的价格自然也会降下来。

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