广西试点取消期房成效尚待观望

来源:陶城报 作者:佚名 2010-02-26 点击:762次 A- A+

  广西宣布,2010 年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。
  政策出台的背后,是一路疯涨的房价:2009年广西房地产完成投资 813.7 亿元,同比增长29.7%;商品房平均售价3260元/平方米,同比增长15.4%。而2009年南宁新建商品房销售均价已超过5000元每平方米,较2008年同比增长近22%。
  但其实,南宁的数据尚算温和。深圳市规划和国土资源委员会得到权威数据显示,2009年11月,深圳商品房房价均值达到了每平方米 19124元,直逼20000元大关,较2009年1 月份均价11034元涨幅达到73%;2009年1月至11月,北京商品房房价均值涨幅也达71%。
  据数据分析,二线城市厦门2009 年房价均值涨幅最高,均价从2009年1月的6522 元每平方米涨到了11 月份的10508 元每平方米,涨幅高达61%,而且这里面包括政策房。南昌次之,涨幅同期高达56%,苏州、无锡、郑州、沈阳、成都、西安等城市2009 年的房价均值涨幅也都高于20%。
  釜底抽薪的解困之道?
  对投资者来说,过去一年“收获”颇丰,手中的房子日涨几万已是司空见惯,对购房者和那些“准购房者”来讲,记忆中除了“惨痛”就是“恐慌”。一些人如愿以偿,结束了“蜗居”生活,一些人最终在“天价”房面前望而却步,只能“望房兴叹”。
  房价,成了城市之殇。
  房地产业是资金高度密集的行业,开发商最为紧张的问题就是资金。商品房预售制则被很多人称为发展商“空手套白狼”的不二法宝。“广西以南宁为试点,就是拟通过给开发商资金链条施加压力,引导开发商快速销售回笼资金,从而为房市降温。”一业内人士分析道。
  商品房预售制度,俗称卖期房、卖楼花,是指开发商将建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款。预售商品房也称楼花、期楼,作为一种投资工具不动产期货,由霍英东在香港创造。按照行业惯例,房地产开发企业只要有30%自有资金,加上建筑企业垫资建设成本,就可以预售回笼资金。
  可以说,商品房预售制出台,为推动住房改革起到了一定积极作用。它解决了房企面临的资金严重不足问题,缓解了房企资金压力,降低了房地产业的进入门槛。随着近些年来楼市价格的不断攀升,供求关系不断变化,关键是自2005年宏观调控以来,总是陷入了越调控越疯涨的境地。
  预售制废止能否暂缓一路飞奔的房价,一时成为关注的焦点。
  各地政府看法不一
  广西住房和城乡建设厅党组书记宋继东说,取消商品房预售制度是一个方向,会有一个过渡,如先推进商品房现房销售试点。试点具体政策措施还在制订当中。
    “预售制可加快商品房的供应速度,作为期楼,价格也比现楼低,可抑制房价。”广州市国土房管局副局长黄文波对此却有不同的看法。他表示,目前广州楼市房价升幅较大,产品供不应求,正在推进的“三旧改造”也需要大量资金,现在取消预售制度,条件并不成熟。
    商品房预售制作为一项国家通行的政策,在实际操作中每个城市都有不同的方式。深圳市国土房管局房地产研究中心副主任王峰介绍说,深圳需要主体建筑封顶,或者整体投资达到三分之二,才可以进行预售。
    而广州的预售条件是:目前商品房项目要达到用地规划施工手续齐全,多层楼宇封顶,高层楼宇完成工程进度的三分之二。
  北京市住建委委员王荣武明确表态,北京会继续打击开发商借预售制囤房、抬价,并会对目前预售制中存在的一些问题进行更加严格的监管,“北京暂时不会取消,而且住建部不宣布取消预售制,地方城建部门也不应该擅自取消”。
  而广州的做法恰恰与广西的做法截然相反。
  “今后广州将考虑探索把预售条件(如工程进度标准等)作为调控房价的新工具,市场低迷时提高预售条件甚至只准卖现楼,房价上升过快时降低预售条件增加有效供应”,黄文波说。
  广州政府的说法,得到了专家界的赞同,“去年广州楼价急升就是因为供不应求造成的,如果取消预售制度,供应锐减,楼价肯定要涨。这个道理对南宁市的房市是通用的。”
  存在的就是合理的?
  房地产发展的前期,预售制度起到了不可磨灭的作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达到90%以上。
  但是随着市场经济的发展,这种制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一,不仅面积缩水、设计变更等问题时有发生,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。那么,现在取消期房制度时机是否已经到了?
  1994 年出台的《城市房地产管理法》,在总结各地经验的基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
  “中国在确立商品房预售制度的时候,不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度,甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法,致使开发商违法成本大大降低。同时,预售制度降低了房地产行业的入门门槛,造成行业鱼龙混杂。”
  而2006年12月,针对中国人民银行提出的 “废除商品房预售制度”建议,中山大学“985工程”项目子课题“中国大陆、香港、澳门商品房预售法律制度比较研究”课题组研究人员经过比较分析,认为商品房预售制度应完善而非废除。
  该制度已经沉淀了27年,实施了18年,每年的人大代表中都有人提案取消商品房预售制度。2007年深圳市人大代表会议上就明确提出要取消商品房预售制度,后来开发商一致反对,又未取消。
  在2009年“两会”期间,民革中央向政协会议提交的集体提案又再次建议全面取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度。
  “至今都没有取消,这就说明商品房预售制度在中国房地产行业确实有必要继续存在,说明商品房预售制度为开发商和地方财政支持以及购房者购买时降低成本是有作用的。”有业内分析家谢逸枫认为。
  他更举例说明,全世界90%以上的国家都在实行商品房预售制度,都没有出现问题。
  但实际上,以美国为例,预售只付10%的押金,但是押金不是交给开发商,而是给政府的监管部门,基本上还是现房销售为主。
  用意良好,但恐积重难返
  从理论上来说,如果按照现房销售的话,开发商就会重新的审视拿地和经营开发的策略,此时就不会象有商品房预售制度那样依靠预算款滚动开发,一定会根据现楼资金回笼考虑经营以及拿地。相当于资金门槛提高,因此拿地的冲动也就减少了,回笼资金的时候,销售压力也就没有现在如此的宽松。
  广东中原地产项目部总经理黄韬分析,取消预售制从短期来说弊大于利,长远而言可杜绝烂尾、资金转移和货不对版等行为,利大于弊。但他坦言,短期内操作可行性并不高,“以广州为例,如果现在取消预售制,广州供应量将减少一半,人为加剧供需矛盾,将令房价继续上升。”
  满堂红分析师肖文晓认为,“应该有一个时间表,不能说今天取消就今天取消,现在的开发商都是按照商品房预售模式进行产品的开发、推广和销售。如果突然要取消预售制度,实行现楼制度供应,就会导致市场出现真空期,人为的导致供需矛盾,对于稳定房价是不利的。政府应该提出时间表,之后给开发商缓冲期,最后再取消预售制度。”
  房地产专家韩世同表示,目前很多大开发商也的确有实力做到现楼销售。取消预售制度是未来的大方向,但现在开始执行却不是好时机。“取消预售制度政策应该是过渡式渐进实施,而且选在楼市低迷、供应量充足时进行,才可能避免出现楼价急升。”
  其实从中国商品房开发的模式来看,开发商1/2到1/3 的资金是从商品房预售额中获得的,除此之外,占大头的是银行贷款。从去年银行贷款的状况来看,超过20%的部分都是流向了房地产开发。开发商自有资金其实仅仅20—30% 左右,如果取消了商品房预售制度,一旦开发商资金回笼出现了问题,首当其冲受到影响的就是银行,地方政府财政体系也会受到损害。
  “房地产绑架了银行业,挟持了国民经济”。此言刺耳,但是并不是绝无道理。
  “取消了预售,我们就不去开发啊,很简单”,一位开发商如此说道。

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