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红星美凯龙赴港上市 扩张隐忧浮出水面

来源:陶城网-陶城报 作者:记者 肖海波 梁诗凡 2015-06-19 点击:1865次 A- A+


  6月16日,红星美凯龙发布上市招股书,转战H股,将于6月26日在港交所挂牌。在经历A股挫折后,历时八年的上市夙愿终将达成。

  据了解,红星美凯龙H股IPO获得中金香港证券、高盛以及摩根士丹利三家机构联席保荐,欲筹资63.357亿港元,其中40%约25.343亿港元用于武汉额头湾商场、天津塘沽商场、沈阳于洪商场、合肥四里河商场、中山港口商场、武汉汉阳商场、南京浦口商场、哈尔滨西客站商场、无锡太湖商场等9个新自营商场开发,26%约16.473亿港元用于投资或收购其他家居装饰和家具零售商,以及沿中国家居装饰及家具价值链拓展至的新领域中的其他市场参与者,14%约8.87亿港元用于现有债项进行再融资,10%约6.336亿港元用于投资电子商务业务及信息技术系统的开发。余下的10%约6.336亿港元用作营运资金及其他一般公司用途。

  多年的家居卖场急速扩张,给红星美凯龙带来了诸多问题,据招股书显示,红星美凯龙的经营和业务战略、家居装饰及家具零售行业以及对发售股份的投资,存在诸多不利因素。

  负债居高不下

  红星美凯龙家居集团董事长兼CEO车建新早在2007年,就提出要实现上市。为寻求上市,红星美凯龙连年急速扩张,通过集聚效应为其带来了高增长,与之同来的是高负债。

  据2014年披露的信息显示,红星美凯龙2013年资产负债率达66.96%,2012年为65.01%。而截至2011年~2013年,公司合并口径的净营运资金分别为-33.46亿元、-13.73亿元、-39.28亿元。不过,据其今年6月招股书显示,2014年资产负债率为48.0%,2013年资产负债率为48.4%,2012年资产负债率为45.7%,两份招股书资产负债率相差甚远。

  但是,通过招股书上显示的负债净额,可以看出其负债额快速增长。2012年,红星美凯龙流动负债净额为人民币10.99亿元,其中预收的租金和服务费有13.87亿,现金流表现良好。时至2015年3月31日,流动负债净额飙升至64.1亿,预收租金及服务费仅19.12亿。红星美凯龙不再以自经营产生的现金流满足流动负债的要求,而更依赖股权出资、银行借款以及发行公司债券为营运资金提供资金。这意味着,红星美凯龙资本杠杆已经发生变化,导致目前背负大额债务,且未来可能会产生额外负债。违约风险的增大,对业务、财务状况以及经营业绩产生不利风险影响。

  与商户关系日益恶化

  红星美凯龙的业务很大程度上取决于中国家居装饰及家具要求,且主要依赖于北京和上海市场的表现,北、上地区有7个商场年收入超过2亿。但过于依赖个别超大城市,不利于红星美凯龙向新的区域市场拓展业务,多个目标城市的商场网络难以拓展。

  红星美凯龙的收入大部分来源于商户。2014年,自有及租赁商场产生的费用占总收入的69.3%。而租金和管理费不断受市场表现影响,红星美凯龙需要和现有商户保持良好的关系或与优质商户发展新关系。但实际上,红星美凯龙近几年来与商户关系日益恶化,赴港上市前,撤店、抗租风波不断。6月7日,河北省秦皇岛红星美凯龙发生经销商集体抗租事件,各商户集体关灯闭店,该事件一直持续到6月8日,原因是商户认为当地红星美凯龙租金过高。6月13日,淮安红星美凯龙聚集了大批商铺业主,要求淮安中宏置业、红星美凯龙兑现此前部分投资“承诺”;由于聚集人员众多,大批警察及维稳人员在场维持秩序。6月16日,在广州天河北,红星美凯龙却因租金纠纷,其一家商场招牌被清拆,这标志着红星美凯龙全面撤出广州市场,有业内人士表示,天河北店的撤场是红星美凯龙前几年跑马圈地留下的后遗症。而红星美凯龙在深圳市场的表现,同样也并不乐观。

  多起违规事件可能面临巨额罚单

  资料显示,截至2014年12月31日,红星美凯龙目前持有158家商场,其中包括52个自营商场和106个委托管理商场, 覆盖北京、上海等一线城市和大多数二线城市。红星美凯龙在扩张过程中,部分商场存在违规情况。

  据招股书显示,红星美凯龙北京北四环商场的实际土地用途与获批土地性质及用途不符,该地块为划拨土地,用于科研及设计,而不能用于商业用途。另外廊坊凯宏商场和大连商场都是未获得建设工程竣工验收证明就已经开始运营,可能被强制整改,被处以最多约人民币2220万元的罚款。

  另外,根据中国法律法规,物业租赁合同必须向中国住房和城乡建设部地方分布办理登记。截止招股章程日期,红星美凯龙尚未登记的自营商场业务大部分展览空间协议尚未登记,共有14500份,且每份展览空间协议都可能遭受1000至10000不等的罚金。红星可能仅此一项,就面临最高达1.45亿元的罚单。而且,红星美凯龙无法向业主保证会完成展览空间协议及日后可能会订立的任何其他展览空间协议的登记。

  此外,红星美凯龙的若干自营商场(包括北京北四环商场、杭州古墩商场、沈阳铁西商场、长春商场、大连商场、星龙商场、云南商场、沈阳商场、廊坊凯宏商场、上海浦东金桥商场及大庆世博商场)尚未获得适当的房产证。在获得房产证之前,有关物业可能不得出售或被银行接受作为抵押担保,这将极大地影响红星以租赁和服务为基础的自营业务。

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