小城市房地产市场危机的真相

来源:陶城网-陶城报 作者:朱大鸣 2015-06-26 点击:5745次 A- A+


  中国一线城市房价反弹得令人心惊肉跳,统计局发布的70个城市商品住宅价格指数全线上涨,深圳楼市上演半年涨一半的神话;另一极的四线或五线城市楼市却陷入冰窟,经过一轮又一轮的房价上涨博弈之后,楼市呈现一个冰火两重天的境地。最近去一些小城市,看到当地楼市存量房过剩,开发商心急如焚,熬不住的开发商就变成了“路跑跑”。地方政府无奈,因为土地财政仍然是他们经济上主要来源。

  问题出在哪里?是不是依然按照传统的宽货币做法就能解决问题呢?事实证明,这只会导致热点城市房价冒火,最终政府还得把它浇灭下去。因为资本的本性是追逐利润,这里的利润当然是差价。房地产只是他们赚钱的工具和媒介,而这类投资者我们称之为投机者。他们不关心房屋的居住价值,只关注是否能够“升值”,货币之水多了,这种“升值”的预期和现实都支撑着大量的资本介入热点城市,从而导致房地产市场出现两难,如果采取打压措施,会导致市场萎缩,危及整个市场,不打不压则会导致泡沫经济的生成,从而将实业连根基都拔掉。

  就这些城市而言,虽然这些小城市存量过剩,但房价却纹丝不动,原因是开发商拿地成本高,如果说卖不掉等死,降价则会推倒这个多米诺骨牌。在这种状态下,购房者买不起,也不愿意买,开发商的现金流断流,利润难以实现,地方政府依靠的金土地母鸡,下蛋效率降低了,债务问题也就出来了。这是一个多方都输的局面,问题是什么导致小城市房价的多输的局面呢?

  事实的真相可能很复杂,但整体上来说可能是这些城市的房地产价值被透支的结果。在一轮又一轮的牛市过程中,很多居民拥有多套房,但新来的居民又被相对的高房价阻止在购房者行列之外,再加上一窝蜂式开发,导致楼市存量逐渐过剩。大量的农田变成了鸽子房,城市也在无限膨胀中遇到了边界。当年只要买套房一卖就赚钱的时代,至少在这些中小城市已经一去不复返了。

  尽管楼市可以自娱自乐地变成金融资本自动增值,但房屋的真实功能毕竟是给人居住。然而,这些城市的常住人口其实是向热点城市转移的,大多数的居民只是将之作为一个家乡的落脚点,而不是长期居住的房屋。对于居住的需求也并非如同热点城市那样急迫。因此,无论从供给还是从需求角度,抑或从金融投机的角度,这些城市的房地产市场都是陷入了僵局。

  更重要的是,房地产市场的繁荣是基于实业繁荣基础之上的。温州和鄂尔多斯市之所以出现短暂的楼市崩溃现象,大资本恶炒当然是直接的原因,但大资本之所以恶炒房地产,其实还是实业和产业凋敝的结果。这些资金从实业中被挤出来,变成投机资本,结果加速了当地房价泡沫化过程。随着实业越来越萧条,房地产繁荣根基以及后续资金的机会越来越少,最终导致市场崩溃,债务危机爆发。

  中国房地产问题其实还是一个社会公正问题,当房地产作为一种财富分配的机制时,加速了贫富分化的进程。而大量的不公正获得住房的房婶房叔出现,导致人们对于房地产创富创贫机制的普遍质疑。而政策扶持房地产市场发展的合理性也受到了挑战。

  这些城市房地产市场出现的问题可能是无解的,危机可能是一种重置资源配置和价格的解决途径,最后的清算还原可能是还原房地产本色最自然的办法。地方政府的赤膊上阵救市只会延长这种危机爆发的时间,但却会带来更严重的后果。尽管人们从情感角度不希望这种危机的爆发,但我们已经基本上错过了消除这些危机的最佳时机。当下我们应当跳出土地财政思考和房价投机的基本逻辑定势,例如,吸引更多的人口回乡创业,振兴实业,从根基上来恢复房地产市场的基本功能,解除地方对于房地产过度的依赖症,还原房地产市场的本色,或有可能从事实上消除房地产市场的危机引发的一系列危机。

  (作者系全国工商联房地产商会房地产经理人联盟副主席、上海春之声集团董事长)

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